根據(jù)克而瑞最新統(tǒng)計,2024年前兩個月,百強房企的銷售額同比下跌48.8%!
這是一個比較夸張的下滑。
如果按此態(tài)勢,今年的銷售額將在去年的基礎(chǔ)上,再次腰斬。全年新房銷售額或?qū)⑾碌?萬億左右,不足2021年18萬億的零頭。這勢必會給國民經(jīng)濟帶來新的沖擊。
2月29日,根據(jù)國務(wù)院專題會議部署,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制工作視頻調(diào)度會議,要求3月15日前地級及以上城市要建立融資協(xié)調(diào)機制。
保融資、保交付,成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場下滑的先決條件。
2月27日,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)通知,要求各地科學(xué)編制2024年、2025年住房發(fā)展年度計劃,防止市場大起大落。
短期來看,防止大落的安排更為急迫。如何防止房地產(chǎn)市場自由落體,成為當(dāng)務(wù)之急。
目前,各地土拍、開工和新房批售規(guī)模都在腰斬的情況下,新房銷售量還是出現(xiàn)了大幅下滑,顯然不僅是供應(yīng)端的問題了。
房價快速下滑,經(jīng)濟和就業(yè)持續(xù)低迷,收入預(yù)期下降,導(dǎo)致剛需和改善型購房衰竭,這才是根本因素。
所以,當(dāng)前的政策亟需在需求端發(fā)力,出大招。
1
新房銷售再降50%
從權(quán)益銷售額來看,前2個月百強房企超百億的房企只有7家,同比下降普遍在50%左右。
其中,保利下降45%,萬科下降41%,中海下降54%,華潤下降53%,都是非常嚴峻的形勢。
數(shù)據(jù)來源:克而瑞
根據(jù)克而瑞統(tǒng)計,2月份百強房企僅實現(xiàn)銷售操盤金額1858億元,環(huán)比降低21%,同比降低60%。
累計業(yè)績來看,百強房企1-2月實現(xiàn)銷售操盤金額4209億元,同比近乎“腰斬”,達到48.8%。
前2個月,百強房企累計操盤金額超百億的房企只有12家,而2023年同期有20家,2022年同期為25家。
新房市場的再次下滑,讓人很揪心。
2
今年沒有小陽春
根據(jù)中指院數(shù)據(jù),2月份重點30城成交同比降幅超7成。與2023年春節(jié)月1月相比,跌幅達到55%。
其中,一線城市新房成交量下滑明顯,北京降幅約八成,上海降幅約為九成。二線城市成交情況分化。三線城市成交量同比降幅接近腰斬。
房地產(chǎn)專家、北師大教授董藩提出,現(xiàn)有的救市措施力度不夠,救市方案不完善,國家要釋放明確救市信號,要通過國家文件,重新確認房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位,全面取消一線城市的限購、限貸、限售、限價等各種限制政策。
董藩不止一次表示,北上廣深首套置業(yè)的首付應(yīng)盡快調(diào)整為20%,二套可以25%或30%。越是北上廣深等房價高的地方,首付越應(yīng)該降低,貸款的期限也應(yīng)該適當(dāng)延長。
它們承擔(dān)著帶頭恢復(fù)市場、重建信心的重任。政策不能以限制交易為目的,更不能亂折騰。
據(jù)英國《金融時報》網(wǎng)站2月25日報道,數(shù)據(jù)分析結(jié)果顯示,全球房價廣泛下跌的情況已基本消退,十年來最嚴重的房地產(chǎn)低迷局面已經(jīng)到了一個拐點。大多數(shù)國家的房價下跌已經(jīng)觸底。
顯然,目前中國樓市形勢仍然非常嚴峻。盡管地方政策不斷優(yōu)化、釋放利好,一線及部分強二線核心城市“四限”松綁,但成交并未有明顯好轉(zhuǎn)。
預(yù)計3月新房銷售繼續(xù)下降,樓市難現(xiàn)“小陽春”。
3
深圳未回榮枯線
目前來看,深圳是四大一線城市中唯一的二手房成交快速恢復(fù)的城市。
根據(jù)樂有家數(shù)據(jù),節(jié)后首周深圳二手成交量快速恢復(fù),接近去年3月小陽春水平。
在限購寬松及降息兩大政策助力下,上周(2.19-2.25)二手住宅成交量比2023年春節(jié)后首周上漲63%。門店二手帶看量同比上漲3成。
但是從絕對值來看,第8周成交量仍大幅低于榮枯線(最右側(cè)灰柱),不宜太樂觀。
數(shù)據(jù)來源:老楊聊地產(chǎn)
去年底,深圳二手房掛牌量一度接近6萬套,創(chuàng)下有史以來新高。截至2月19日,深圳在售二手房源量為49680套,少了1萬多套。此前市場上常見的恐慌式賣房現(xiàn)象,明顯減少。
新房市場方面,個別優(yōu)質(zhì)樓盤顯著回暖,但深圳開發(fā)商降價較為普遍,當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢不容樂觀。2024年2月新房成交只有811套,創(chuàng)2018年以來的新低。某項目因6折賣房,售價從4萬元每平降到了2萬多,被廣泛投訴,并威脅斷供停貸。
從去年底的北京、上海、杭州等城市的政策效果來看,都是在重大政策松綁后,出現(xiàn)短暫的成交抬頭,半個月至1個月左右的周期,然后再次步入量價齊跌的通道。
深圳二手房恢復(fù)能夠持續(xù)多久,仍待觀察。經(jīng)濟基本面沒有扭轉(zhuǎn),房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇依然道路漫長。
4
土拍市場低迷
2月份,北京土拍5宗地塊中,2宗地塊觸及15%封頂線。此次封頂成交的地塊為海淀中關(guān)村翠湖科技園地塊和大興西紅門地塊,其余地塊均零溢價或低溢價成交。
廣州2024年土拍首秀全軍覆沒,造成了廣州樓市尷尬開局。
1月9號,廣州掛牌了天河和白云各一宗涉宅用地,起拍總價約58億元, 2宗地塊都因為沒有競買人而慘遭流拍。在沒有國央企和城投兜底的情況下,即使是相對中心的地塊也沒企業(yè)買。
廣州2023年實際推出65宗住宅地塊,其中有44宗成功出讓,成交率只有67%。
2024年目前發(fā)布的供地計劃,中心四區(qū)僅供地14宗;非中心區(qū)占比85%。在目前的市場環(huán)境下,估計最終行情也很不樂觀。
目前僅杭州2024年首批集中出讓較為熱鬧。本次土拍取消了土地限價,在優(yōu)質(zhì)地塊的帶動下, 7宗地塊整體溢價率達到19.1%,民企拿地金額占比接近七成。
5
萬科開始資產(chǎn)處置
根據(jù)數(shù)據(jù),萬科1~2月累計銷售額為334.5億元,同比2023年同期下降41%,同比2021年同期下降70%。銷售情況并不理想。
近期的市場消息,萬科正在與某些貸款機構(gòu)進行談判,以延長其非標準債務(wù)的近期限。
萬科還于1月30日將其持有的深圳高新投6.16%的股權(quán),出售深投控。
同時,萬科以23億賣了自己最賺錢的上海七寶商場剩余50%股權(quán)后,正計劃出售其租賃公寓子公司Port Apartment的部分股權(quán)。
根據(jù)萬科財報,七寶萬科廣場也是萬科目前商業(yè)體系中最賺錢的項目。2020年、2022年、2023年,七寶萬科廣場的營業(yè)收入,均位列萬科商業(yè)項目第一位。
萬科至今未發(fā)生過境內(nèi)外公開市場的債券違約,但去年連續(xù)遭遇國際評級機構(gòu)調(diào)降評級,引發(fā)震動。
萬科太需要一個小陽春,所有的房企都需要小陽春。
6
香港撤銷高額印花稅
2月28日,香港財政司決定即日起撤銷所有住宅物業(yè)需求管理措施,即所有住宅物業(yè)交易無須再繳付額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)和新住宅印花稅( NRSD)。
香港房價環(huán)比連續(xù)9個月下跌,創(chuàng)最長下跌記錄。目前香港房價已經(jīng)跌回7年前,累計跌幅20%以上,跟國內(nèi)一二線城市一樣嚴重。
去年,香港多塊土地流拍,對政府對房地產(chǎn)運作產(chǎn)生了一定影響。香港政府運作也非常依賴土地財政。
香港樓市“辣招”從2010年樓市過熱開始實施,至今超過10年。
這次撤“辣招”很徹底,香港人買房因此降低了稅費約80%,內(nèi)地客戶總體上大幅降低了稅費,這對刺激剛需購房,刺激投資型購房都會有顯著提振。
內(nèi)地一些投資群體已經(jīng)組織客戶去香港看房,香港中介反饋看房量和簽約率都有明顯回升,房價和租金都應(yīng)聲反彈。銷售量的回升,對穩(wěn)定香港房地產(chǎn)市場,土地市場將會帶來顯著的幫助。
香港突發(fā)大招,也給內(nèi)地四大一線城市帶來倒逼壓力。畢竟他們的房價下跌程度、銷量下滑態(tài)勢、開發(fā)商爆雷、項目停工風(fēng)險,都遠遠大于香港。如果大力度政策遲遲不出,很可能帶來房地產(chǎn)市場的硬著陸,甚至兩年后的暴力反彈。
7
協(xié)調(diào)機制落地
2月29日,根據(jù)國務(wù)院專題會議部署,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制工作視頻調(diào)度會議,要求3月15日前地級及以上城市要建立融資協(xié)調(diào)機制。
既要高質(zhì)量完成“白名單”推送,又要高效率協(xié)調(diào)解決項目的難點問題。要嚴格按照標準做好項目篩選,經(jīng)金融機構(gòu)確認后形成第一批合格項目名單。
金融機構(gòu)及時反饋項目存在的問題,城市融資協(xié)調(diào)機制要第一時間統(tǒng)籌解決,待項目符合條件后再次向金融機構(gòu)推送,共同推動融資盡快落地。
各省融資協(xié)調(diào)機制要對城市推送項目進行監(jiān)督指導(dǎo),督促城市及時將不合格項目移出“白名單”。
截至2月26日,廣州市首批推送項目已有9個獲得融資,累計金額8.68億元。月初廣州市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)工作小組辦公室公布了首批47個“白名單”項目。
截至2月27日,河南省銀行機構(gòu)已對協(xié)調(diào)機制推送的項目授信67.1億元,發(fā)放融資26.79億元。
目前來看,無論是供應(yīng)端還是需求端,房地產(chǎn)市場的救市措施都應(yīng)該大力度加強。
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數(shù)智化,選愛德。
愛德創(chuàng)立預(yù)見性4P體系,致勝智能決策。預(yù)測、預(yù)演、預(yù)警、預(yù)控等決策方法論,助力中海、華潤、招商、萬科、龍湖、碧桂園等標桿房企的卓越經(jīng)營。
愛德數(shù)智是國內(nèi)領(lǐng)先的不動產(chǎn)數(shù)智化經(jīng)營管理服務(wù)機構(gòu),數(shù)智金融、數(shù)智投資、數(shù)智開發(fā)、數(shù)智運營等軟件,具有顯著的競爭優(yōu)勢。